Garanties de l’assegurança decennal: bàsica, complementàries i opcionals

La garantia bàsica de danys estructurals

És la cobertura que exigeix l’article 19 de la LOE: garanteix durant deu anys, des de la recepció de l’obra, el rescabalament dels danys materials causats a l’edifici per vicis o defectes que tinguin l’origen en la fonamentació, els suports, les bigues, els forjats, els murs de càrrega o altres elements estructurals, o que els afectin, i que comprometin directament la resistència mecànica i l’estabilitat de l’edifici.

Inclou també els danys a la urbanització que siguin conseqüència directa d’un sinistre indemnitzable. El seu abast s’explica a la guia què és l’assegurança decennal, i els seus límits a què no cobreix l’assegurança decennal.

Garanties complementàries: desenrunament, salvament i revaloració

Davant d’un sinistre cobert per la garantia bàsica, l’asseguradora indemnitza també:

• Despeses de demolició i desenrunament: les despeses addicionals d’enderrocar i traslladar la runa dels béns assegurats fins al lloc més proper on es permeti dipositar-la.
• Despeses de salvament: les despeses addicionals i justificades, i els danys als béns assegurats, que causin les mesures necessàries per minorar els efectes d’un sinistre. El seu cost no pot superar l’import dels danys evitats.

Aquesta cobertura té tres límits:

• La suma total per tots dos conceptes no pot superar en cap cas la suma assegurada com a valor de l’edificació, perquè és una garantia addicional.
• El sinistre ha d’estar cobert per la garantia bàsica, és a dir, s’ha de tractar d’un dany que afecti l’estabilitat estructural de l’immoble.
• No inclou qualsevol actuació del promotor després del sinistre, sinó només les adreçades a enderrocar i retirar la runa o a minorar-ne els efectes.

L’altra garantia complementària habitual és la revaloració automàtica de la suma assegurada, que l’actualitza cada any. El seu funcionament s’explica a la guia de la suma assegurada.

Renúncia a la repetició contra els agents de l’edificació

Quan l’asseguradora indemnitza un sinistre, després pot repetir contra els agents responsables dels danys. La renúncia a la repetició, també anomenada abandonament de recurs, és una garantia opcional per la qual l’asseguradora renuncia a exercir aquestes accions contra els agents que es designin, excepte en cas d’acte intencionat, dol, incompliment contractual o frau.

Es pot contractar per a algun d’aquests agents o per a tots:

• Contractista principal.
• Arquitecte projectista.
• Arquitecte director d’obra.
• Director d’execució d’obra.

El promotor, com a prenedor, decideix qui hi inclou; no està obligat a incloure’ls tots. La renúncia es pacta individualment i cada agent protegit s’identifica en el suplement d’entrada en vigor amb el seu nom o raó social, el seu domicili legal, les parts de l’obra en què intervé i l’import del seu contracte.

S’inclou mitjançant una prima addicional, que sol ser moderada en relació amb la protecció que aporta. El seu import depèn, entre altres coses, de si els agents formen part de la plantilla del promotor; els detalls són al preu de l’assegurança decennal.

Impermeabilització de cobertes, façanes i soterranis

Són cobertures opcionals que es poden afegir per separat. Amb aquestes cobertures, l’asseguradora assumeix:

• La reparació o restitució dels elements que garanteixen la impermeabilització de cobertes, terrasses, teulades, façanes i soterranis danyats per errors de disseny o defectes dels materials o de l’execució, sempre que hagin donat lloc a un dany material produït per l’aigua.
• La reparació d’altres parts de l’edificació assegurades en la garantia de danys estructurals que resultin danyades per aquests sinistres.
• Els costos raonables de reparar les parts que calgui danyar de manera intencionada i necessària per reparar els danys.
• Les despeses de desenrunament de les parts danyades, fins a un 10 % del cost total definitiu de la coberta.

La seva durada depèn de la companyia: l’habitual és que cobreixin tres anys, i algunes asseguradores ofereixen terminis més llargs.

Aquestes garanties entren en vigor dotze mesos després que la cobertura bàsica, sempre que durant aquest període d’observació no s’hagin manifestat danys per manca o defecte d’impermeabilització o estanquitat. Si n’apareixen, cal reparar-los i comença un nou període d’observació de dotze mesos. Algunes companyies demanen, a més, un informe final de l’Organisme de Control Tècnic sense reserves.

Danys a béns preexistents en reformes i rehabilitacions

Els béns preexistents són els béns immobles que ja existien abans de l’obra i sobre els quals, totalment o parcialment, s’executen els treballs assegurats de reforma, rehabilitació o modificació.

Amb aquesta garantia complementària, l’asseguradora estén la cobertura als danys materials que pateixin aquests béns per un sinistre originat en l’obra assegurada i cobert per la garantia de danys estructurals. Segons l’asseguradora, es pot oferir en modalitat simple o ampliada.

• Només queden protegits els béns relacionats en les condicions particulars de la pòlissa.
• No es consideren béns preexistents els elements estructurals aliens a l’obra assegurada que la suporten o contribueixen a la seva estabilitat.
• La indemnització, per a tot el període d’assegurança, no pot superar la suma assegurada a primer risc, que no es revalora encara que la suma principal sí que ho faci.
• Té efecte alhora que les garanties principals: amb el suplement d’entrada en vigor, en la data de l’acta de recepció.

Altres garanties opcionals

Segons l’asseguradora, la pòlissa també es pot ampliar amb:

• Resistència mecànica de façanes.
• Despeses de reallotjament dels ocupants mentre es repara un sinistre cobert.
• Pèrdua d’ingressos per arrendament, quan un sinistre cobert impedeix llogar l’immoble.
• Obra secundària: elements que no formen part de l’estructura, com tancaments de façana, cobertes, revestiments, envans, falsos sostres, fusteries o aïllaments.

La disponibilitat i les condicions de cadascuna varien entre companyies, per la qual cosa convé revisar-les en l’oferta concreta.

Quines garanties convé afegir?

L’elecció depèn del tipus d’obra i de qui hi intervingui:

• En reformes i rehabilitacions, la garantia de béns preexistents protegeix el que ja existia.
• Si el promotor vol protegir el seu contractista o els seus tècnics davant de reclamacions de l’asseguradora, la renúncia a la repetició és l’opció.
• En edificis destinats al lloguer, la pèrdua d’ingressos per arrendament i les despeses de reallotjament cobreixen el període de reparació.
• Les cobertes, les façanes i els soterranis són punts sensibles a les filtracions; les garanties d’impermeabilització cobreixen aquest risc durant els primers anys.

Cada garantia afegida incrementa la prima, de manera que convé ajustar-les a les necessitats reals del projecte.