Garantías del seguro decenal: básica, complementarias y opcionales

La garantía básica de daños estructurales

Es la cobertura que exige el artículo 19 de la LOE: garantiza durante diez años, desde la recepción de la obra, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

Incluye también los daños a la urbanización que sean consecuencia directa de un siniestro indemnizable. Su alcance se explica en la guía qué es el seguro decenal, y sus límites en qué no cubre el seguro decenal.

Garantías complementarias: desescombro, salvamento y revalorización

Ante un siniestro cubierto por la garantía básica, la aseguradora indemniza también:

• Gastos de demolición y desescombro: los gastos adicionales de demoler y trasladar los escombros de los bienes asegurados hasta el lugar más próximo en el que se permita depositarlos.
• Gastos de salvamento: los gastos adicionales y justificados, y los daños a los bienes asegurados, que causen las medidas necesarias para aminorar los efectos de un siniestro. Su coste no puede superar el importe de los daños evitados.

Esta cobertura tiene tres límites:

• La suma total por ambos conceptos no puede superar en ningún caso la suma asegurada como valor de la edificación, porque es una garantía adicional.
• El siniestro debe estar cubierto por la garantía básica, es decir, debe tratarse de un daño que afecte a la estabilidad estructural del inmueble.
• No incluye cualquier actuación del promotor tras el siniestro, sino solo las encaminadas a demoler y retirar escombros o a aminorar sus efectos.

La otra garantía complementaria habitual es la revalorización automática de la suma asegurada, que la actualiza cada año. Su funcionamiento se explica en la guía de la suma asegurada.

Abandono de recurso contra los agentes de la edificación

Cuando la aseguradora indemniza un siniestro, puede después repetir contra los agentes responsables de los daños. El abandono de recurso, también llamado renuncia a la acción de repetición, es una garantía opcional por la que la aseguradora renuncia a ejercer esas acciones contra los agentes que se designen, salvo en caso de acto intencionado, dolo, incumplimiento contractual o fraude.

Puede contratarse para alguno o para todos estos agentes:

• Contratista principal.
• Arquitecto proyectista.
• Arquitecto director de obra.
• Director de ejecución de obra.

El promotor, como tomador, decide a quién incluye; no está obligado a incluirlos a todos. La renuncia se pacta individualmente y cada agente protegido se identifica en el suplemento de entrada en vigor con su nombre o razón social, su domicilio legal, las partes de la obra en las que interviene y el importe de su contrato.

Se incluye mediante una prima adicional, que suele ser moderada en relación con la protección que aporta. Su importe depende, entre otras cosas, de si los agentes forman parte de la plantilla del promotor; los detalles están en el precio del seguro decenal.

Impermeabilización de cubiertas, fachadas y sótanos

Son coberturas opcionales que pueden añadirse por separado. Con ellas, la aseguradora asume:

• La reparación o restitución de los elementos que garantizan la impermeabilización de cubiertas, terrazas, tejados, fachadas y sótanos dañados por errores de diseño o defectos de los materiales o de la ejecución, siempre que hayan dado lugar a un daño material producido por el agua.
• La reparación de otras partes de la edificación aseguradas en la garantía de daños estructurales que resulten dañadas por esos siniestros.
• Los costes razonables de reparar las partes que haya que dañar de forma intencionada y necesaria para reparar los daños.
• Los gastos de desescombro de las partes dañadas, hasta un 10 % del coste total definitivo de la cubierta.

Su duración depende de la compañía: lo habitual es que cubran tres años, y algunas aseguradoras ofrecen plazos más largos.

Estas garantías entran en vigor doce meses después que la cobertura básica, siempre que durante ese período de observación no se hayan manifestado daños por falta o defecto de impermeabilización o estanqueidad. Si aparecen, hay que repararlos y empieza un nuevo período de observación de doce meses. Algunas compañías piden además un informe final del Organismo de Control Técnico sin reservas.

Daños a bienes preexistentes en reformas y rehabilitaciones

Los bienes preexistentes son los bienes inmuebles que ya existían antes de la obra y sobre los que, total o parcialmente, se ejecutan los trabajos asegurados de reforma, rehabilitación o modificación.

Con esta garantía complementaria, la aseguradora extiende la cobertura a los daños materiales que sufran esos bienes por un siniestro originado en la obra asegurada y cubierto por la garantía de daños estructurales. Según la aseguradora, puede ofrecerse en modalidad simple o ampliada.

• Solo quedan protegidos los bienes relacionados en las condiciones particulares de la póliza.
• No se consideran bienes preexistentes los elementos estructurales ajenos a la obra asegurada que la soportan o contribuyen a su estabilidad.
• La indemnización, para todo el período de seguro, no puede superar la suma asegurada a primer riesgo, que no se revaloriza aunque la suma principal sí lo haga.
• Toma efecto a la vez que las garantías principales: con el suplemento de entrada en vigor, en la fecha del acta de recepción.

Otras garantías opcionales

Según la aseguradora, la póliza puede ampliarse también con:

• Resistencia mecánica de fachadas.
• Gastos de realojamiento de los ocupantes mientras se repara un siniestro cubierto.
• Pérdida de ingresos por arrendamiento, cuando un siniestro cubierto impide alquilar el inmueble.
• Obra secundaria: elementos que no forman parte de la estructura, como cerramientos de fachada, cubiertas, revestimientos, tabiques, falsos techos, carpinterías o aislamientos.

La disponibilidad y las condiciones de cada una varían entre compañías, por lo que conviene revisarlas en la oferta concreta.

¿Qué garantías conviene añadir?

La elección depende del tipo de obra y de quién intervenga en ella:

• En reformas y rehabilitaciones, la garantía de bienes preexistentes protege lo que ya existía.
• Si el promotor quiere proteger a su contratista o a sus técnicos frente a reclamaciones de la aseguradora, el abandono de recurso es la opción.
• En edificios destinados al alquiler, la pérdida de ingresos por arrendamiento y los gastos de realojamiento cubren el período de reparación.
• Las cubiertas, las fachadas y los sótanos son puntos sensibles a las filtraciones; las garantías de impermeabilización cubren ese riesgo durante los primeros años.

Cada garantía añadida incrementa la prima, así que conviene ajustarlas a las necesidades reales del proyecto.