Què és l’assegurança decennal de danys a l’edificació?

Definició de l’assegurança decennal

L’assegurança decennal de danys a l’edificació és una assegurança de danys materials que garanteix, durant deu anys, el rescabalament dels danys materials causats a l’edifici per vicis o defectes que tinguin l’origen en la fonamentació, els suports, les bigues, els forjats, els murs de càrrega o altres elements estructurals, o que els afectin, i que comprometin directament la resistència mecànica i l’estabilitat de l’edifici.

La regula l’article 19 de la Llei 38/1999, de 5 de novembre, d’ordenació de l’edificació (LOE), que va entrar en vigor el 6 de maig de 2000. La llei va néixer per ordenar el procés d’edificació, definir les garanties i les responsabilitats de tots els agents que hi intervenen i assegurar la qualitat de l’edificació per als compradors.

Es pot assegurar qualsevol tipus d’edifici: habitatges, oficines, centres comercials, hospitals, teatres, auditoris o poliesportius, entre d’altres. Només és obligatòria quan la destinació principal de l’edifici és l’habitatge; en la resta de casos és voluntària.

No s’ha de confondre amb l’assegurança de tot risc construcció (TRC): el TRC protegeix l’obra durant l’execució, mentre que l’assegurança decennal cobreix els danys estructurals durant els deu anys posteriors a la finalització. Són cobertures complementàries.

Què cobreix la garantia bàsica?

La garantia bàsica, la que exigeix la LOE, comprèn:

• La indemnització o la reparació dels danys materials causats a l’edifici per vicis o defectes que tinguin l’origen en l’obra fonamental o que l’afectin, i que en comprometin directament la resistència mecànica i l’estabilitat.
• Els danys materials a la urbanització, sempre que siguin conseqüència directa d’un sinistre indemnitzable per la garantia anterior.
• Les despeses de demolició i desenrunament originades per un sinistre cobert, amb els límits que fixin les condicions particulars de la pòlissa.

Per obra fonamental s’entenen les fonamentacions, els suports, les bigues, els forjats, els murs de càrrega i els altres elements estructurals que contribueixen directament a la resistència mecànica i a l’estabilitat de l’edifici. Els acabats, les instal·lacions o els tancaments queden fora de la garantia bàsica; alguns es poden afegir com a garanties complementàries o opcionals, i convé conèixer també el que l’assegurança no cobreix.

La suma assegurada per danys estructurals és el valor definitiu de l’edificació (edifici i urbanització) en el moment de la recepció, i inclou el cost d’execució per contracta, els honoraris tècnics (projecte, direcció facultativa, estudi geotècnic i Organisme de Control Tècnic), les llicències i els impostos. Ho expliquem amb detall a la guia sobre la suma assegurada.

Quant dura i des de quan cobreix?

La cobertura dura deu anys comptats des de la recepció de l’obra. Tot i que l’assegurança es tramita abans, la garantia pren efecte quan l’asseguradora emet el suplement d’entrada en cobertura, la data d’efecte del qual és la de l’acta de recepció.

Si la promoció es rep per fases, es poden emetre entrades en cobertura parcials, sempre que cada fase acabada disposi de la seva acta de recepció i del seu certificat final d’obra.

La garantia va lligada a l’edifici: si l’habitatge es ven, el nou propietari queda protegit durant el temps que quedi fins a completar els deu anys. El procés complet, des de la sol·licitud fins a l’entrada en vigor, s’explica a com es contracta l’assegurança decennal.

Qui la contracta i qui està assegurat?

Segons la LOE, l’assegurança l’ha de contractar el promotor, que és el prenedor i qui paga la prima. El constructor també pot figurar com a prenedor per compte del promotor.

Els assegurats i beneficiaris són:

• El mateix promotor, mentre no hagi lliurat l’habitatge o l’edifici.
• Els successius adquirents de l’edifici o de qualsevol part d’aquest.

A Seguróx gestionem la pòlissa per a promotors, constructores i particulars en règim d’autopromoció.

És obligatòria l’assegurança decennal?

La LOE l’exigeix en els edificis la destinació principal dels quals és l’habitatge, tant en obra nova com en les obres d’ampliació, reforma o rehabilitació que alteren la configuració arquitectònica de l’edifici. És un requisit per escripturar i inscriure l’obra nova al Registre de la Propietat.

La principal excepció és l’autopromotor individual d’un únic habitatge unifamiliar per a ús propi, tot i que, si el ven abans que passin deu anys, l’ha de contractar pel temps que falti, llevat que el comprador l’exoneri expressament.

Els casos concrets (residències, hotels, habitatges de lloguer, canvis d’ús…) es detallen a en quins edificis és obligatòria l’assegurança decennal, i la situació del particular, a la guia de l’assegurança decennal per a autopromotors.

Assegurança decennal amb OCT i sense OCT

L’Organisme de Control Tècnic (OCT) és una entitat independent, encarregada pel promotor i acceptada per l’asseguradora, que revisa el projecte i controla l’execució de l’obra. Els seus informes permeten a la companyia conèixer el risc que assumeix, i per al promotor és un element de prevenció que es tradueix en una qualitat constructiva més alta.

El més habitual és que l’asseguradora exigeixi la intervenció de l’OCT des del projecte o des de l’inici dels treballs. Per això convé plantejar l’assegurança abans de començar l’obra.

Quan no hi ha hagut control tècnic des del principi, de vegades es parla d’assegurança decennal «sense OCT», tot i que a la pràctica l’asseguradora sol demanar igualment que un OCT revisi el que ja s’ha executat. És el cas de:

• Obres ja iniciades o acabades.
• Obres de rehabilitació.
• Obres amb elements preexistents.
• Obres en què l’OCT ha desaparegut o no n’hi ha hagut.

En aquests supòsits l’asseguradora necessita igualment comprovar el que s’ha executat, per la qual cosa pot demanar documentació, inspeccions o proves addicionals. L’acceptació depèn de cada companyia i, en general, la contractació és més difícil i més cara que quan el control tècnic comença amb l’obra.

Avantatges de l’assegurança decennal

Per al promotor i el constructor, l’assegurança ofereix una garantia de reparació o d’indemnització a un cost conegut per endavant:

• La indemnització o la reparació és ràpida i no depèn que es determini quin agent n’és responsable ni de la seva solvència.
• Es paga una prima única, que no varia amb el cost del sinistre que es pugui produir.
• Protegeix el seu patrimoni davant les reclamacions dels compradors per danys estructurals.

Per al comprador, l’assegurança és una garantia de seguretat: durant els deu primers anys de vida de l’edifici, algú respon dels danys estructurals, sense necessitat de pledejar amb els agents que van intervenir en l’obra. Ampliem aquest punt als avantatges per a compradors i propietaris.