La suma assegurada en l’assegurança decennal

Què és la suma assegurada de l’assegurança decennal?

La suma assegurada és el compromís d’indemnització que assumeix l’asseguradora durant tot el termini de cobertura de l’assegurança decennal. Per això ha de reflectir tan fidelment com sigui possible el valor real de l’obra assegurada.

És el límit de la garantia per a tot el període de deu anys i per al conjunt dels sinistres que pugui patir l’edifici, no un límit per sinistre. Cada indemnització que es paga va consumint aquesta quantitat.

El prenedor de l’assegurança comunica la suma assegurada definitiva en el moment de la recepció de l’obra, mitjançant una declaració del valor dels béns assegurats, prou desglossada, que passa a formar part de la pòlissa. Aquest pas s’explica a la guia sobre com es contracta l’assegurança decennal.

Quines partides inclou la suma assegurada?

La suma assegurada ha d’incloure, com a base:

• El cost final d’execució material de l’obra.
• Els honoraris tècnics del projecte, de la direcció facultativa i de l’Organisme de Control Tècnic (OCT), que solen situar-se, a títol orientatiu, entre el 5 % i el 10 % del cost d’execució material.

Mitjançant pacte exprés amb l’asseguradora, la suma assegurada es pot ampliar amb altres partides:

• Despeses generals i benefici industrial (estimació orientativa: 19 %).
• IVA (21 %, o 10 % en alguns tipus d’obra).
• Visats.
• Llicències i altres impostos (orientativament, entre el 5 % i el 7 %).

Com a referència, el conjunt de partides que se sumen al cost final d’execució material pot arribar a representar entre un 45 % i un 50 % d’aquest cost. Són xifres orientatives: cada obra i cada asseguradora tenen els seus propis criteris.

Hi ha conceptes que mai no formen part de la suma assegurada: no s’hi inclouen els sobrecostos pactats pel propietari per una execució més ràpida, ni se’n descompten les penalitzacions per retards.

Es pot assegurar només el mínim que exigeix la LOE?

Sí. La Llei d’ordenació de l’edificació (LOE) fixa com a mínim el cost final d’execució material més els honoraris professionals, de manera que l’asseguradora pot acceptar una suma assegurada limitada a aquestes dues partides.

En aquest cas, la pòlissa ha de reflectir expressament els conceptes que queden sense assegurar. Aquests conceptes no donaran lloc a indemnització si es produeix un sinistre, per la qual cosa convé valorar bé la decisió: una suma assegurada més baixa abarateix la prima, però també limita el que es cobrarà. A la guia sobre el preu de l’assegurança decennal s’explica com influeix la suma assegurada en la prima.

Què passa amb la suma assegurada després d’un sinistre?

Quan es produeix un sinistre, la suma assegurada queda reduïda automàticament en l’import de la reparació o de la indemnització pagada, inclosa, si escau, la franquícia aplicada.

Aquesta suma es pot reconstituir, és a dir, tornar al seu import anterior. Ho poden demanar el prenedor, l’assegurat o qualsevol altra persona interessada en la conservació de l’edifici. La reconstitució es formalitza mitjançant un suplement a la pòlissa, en les condicions que s’hi fixin, després que l’asseguradora examini el cas i hi doni la conformitat. L’asseguradora pot exigir, per fer-ho, un informe de l’Organisme de Control Tècnic.

Despeses de demolició i desenrunament

A més de la suma assegurada principal, la pòlissa pot incloure una suma addicional per a les despeses de demolició i desenrunament: la demolició, la retirada de la runa de la part danyada de l’edifici i el seu trasllat a l’abocador més proper.

Aquesta suma addicional queda limitada a l’import que es pacti a les Condicions Particulars, que habitualment és del 10 % de l’import indemnitzable per la garantia bàsica. També es pot negociar una ampliació d’aquestes despeses en un altre 10 % de l’import del sinistre de la garantia bàsica. Aquesta i altres cobertures es descriuen a la guia de garanties de l’assegurança decennal.

Revaloració automàtica de la suma assegurada

Deu anys són molt de temps, i el cost de reparar un edifici pot augmentar en aquest termini. Per evitar que la suma assegurada es quedi curta, es pot contractar la revaloració automàtica com a garantia complementària, a canvi de la prima addicional corresponent.

Amb aquesta garantia, a partir de la data de recepció de l’obra, la suma assegurada s’incrementa cada any en el percentatge pactat amb l’asseguradora, en progressió geomètrica (cada increment es calcula sobre la suma ja revalorada). Com a referència, es pacta en funció de l’IPC amb un màxim que sol oscil·lar entre el 3,5 % i el 5 % anual.

El mateix percentatge i la mateixa progressió s’apliquen també a la franquícia establerta a la pòlissa.

Com es calcula la indemnització? La regla proporcional

La indemnització no pot superar mai el valor de l’obra assegurada en la data del sinistre. Per calcular-la, l’edifici es valora a preus de mercat d’aquella data, seguint els mateixos criteris de la memòria de qualitats i del pressupost del projecte original. Després es compara aquest valor amb la suma assegurada revalorada:

• Si la suma assegurada revalorada és inferior al valor de l’edifici, s’aplica la regla proporcional: la indemnització es redueix multiplicant els danys taxats pel quocient entre la suma assegurada revalorada i el valor de l’edifici.
• Si la suma assegurada revalorada és igual o superior al valor de l’edifici, l’asseguradora indemnitza el dany efectivament causat.

Per exemple, si la suma assegurada revalorada només cobreix el 80 % del valor de l’edifici en la data del sinistre, l’asseguradora pagarà el 80 % dels danys taxats. Per això és tan important declarar una suma assegurada ajustada a la realitat de l’obra i valorar la revaloració automàtica.

Claus per fixar bé la suma assegurada

• Partir del cost final real d’execució material, no del pressupost inicial, perquè la declaració definitiva es fa amb la recepció de l’obra.
• Decidir de manera conscient quines partides addicionals s’asseguren i comprovar que la pòlissa reflecteix les que en queden fora.
• Tenir en compte les despeses de demolició i desenrunament, que s’asseguren com a suma addicional amb el seu propi límit.
• Valorar la revaloració automàtica perquè la cobertura no perdi valor durant els deu anys.

A Seguróx revisem amb cada client les partides de la suma assegurada perquè la pòlissa cobreixi el que l’obra necessita, sense infraassegurances que redueixin la indemnització.