Assegurança decennal per a autopromotors
Qui construeix el seu propi habitatge està exempt de l’assegurança decennal, però amb matisos importants. Expliquem quan deixa d’estar-ne exempt i per què pot convenir contractar-la igualment.
Què és una autopromoció?
L’autopromoció és la promoció que té per objecte construir un habitatge destinat a l’ús propi del promotor. Es considera d’ús propi tot habitatge destinat a aquest ús, tant si és el primer com si és una segona residència o un habitatge temporal.
L’autopromotor assumeix així el paper de promotor que defineix la Llei d’ordenació de l’edificació (LOE), amb la diferència que no construeix per vendre.
L’autopromotor està obligat a contractar l’assegurança decennal?
La LOE obliga a garantir, mitjançant una assegurança o una garantia financera, els danys materials causats a l’edifici per vicis o defectes que tinguin l’origen en la fonamentació o en els elements estructurals, o que els afectin, i que en comprometin directament la resistència mecànica i l’estabilitat. La garantia ha de cobrir el 100 % del cost final d’execució material de l’obra, inclosos els honoraris professionals.
D’aquesta obligació queda exempt l’autopromotor individual d’un únic habitatge unifamiliar destinat a ús propi. L’exempció és estreta: si l’obra inclou més d’un habitatge o requereix divisió horitzontal, l’assegurança és obligatòria. Els altres supòsits es repassen a en quins edificis és obligatòria l’assegurança decennal.
Què passa si ven l’habitatge abans de deu anys?
Si l’autopromotor ven l’habitatge abans que passin deu anys des de la recepció de l’obra, ha de contractar l’assegurança decennal pel temps que falti fins a completar aquest termini, llevat que el comprador l’exoneri expressament d’aquesta obligació.
A la pràctica, per escripturar i inscriure la venda al Registre de la Propietat cal acreditar l’assegurança o aquesta exoneració expressa del comprador.
Contractar l’assegurança temps després d’acabar l’obra, perquè sorgeix la venda, acostuma a ser força més car i difícil que fer-ho abans de construir: l’asseguradora ha de valorar una obra ja executada i l’Organisme de Control Tècnic (OCT) ha de poder comprovar la fonamentació i l’estructura, cosa que pot exigir documentació o proves addicionals.
Avantatges de l’assegurança decennal per a l’autopromotor
Encara que no sigui obligatòria, l’assegurança decennal aporta a l’autopromotor diversos avantatges:
- Facilita la venda durant els deu anys següents a l’obra. Amb l’assegurança contractada, l’habitatge es pot escripturar i inscriure sense dependre que el comprador accepti exonerar el venedor.
- Protegeix la inversió davant de danys estructurals. Una autopromoció suposa un desemborsament important, i l’assegurança permet afrontar financerament les reparacions dels danys que afectin l’estabilitat de l’habitatge.
- Evita haver d’esperar que es determinin les responsabilitats. Davant d’un dany estructural, l’assegurança respon directament, sense esperar que un jutjat decideixi quin agent de l’edificació n’és responsable.
- Agilitza el cobrament de la indemnització. El pagament a l’autopromotor, com a prenedor i assegurat, no exigeix una condemna judicial prèvia dels responsables.
Quant li costa l’assegurança decennal a un autopromotor?
Per a un autopromotor, l’assegurança decennal és una despesa addicional petita en relació amb el cost total de la construcció. A títol orientatiu, sol quedar per sota del 0,5 % del cost de l’obra, tot i que cada projecte té el seu preu.
La prima depèn de la suma assegurada, del tipus de construcció, del terreny, de l’estructura i de les garanties que s’escullin. Tots aquests factors s’expliquen a la guia sobre el preu de l’assegurança decennal.
Quan convé contractar-la?
El millor moment és abans de començar a construir. L’asseguradora exigeix que un OCT supervisi l’obra des del projecte o l’inici dels treballs; si el control tècnic comença a temps, el procés és més senzill i la prima, més ajustada.
La pòlissa es tramita al principi, però la cobertura comença amb la recepció de l’obra i dura deu anys des d’aleshores. Els passos es detallen a com es contracta l’assegurança decennal.
Si avui no es pensa vendre però no es descarta fer-ho en els pròxims deu anys, contractar l’assegurança des de l’inici sol ser l’opció més prudent. A Seguróx gestionem la pòlissa per a particulars en règim d’autopromoció.