L’assegurança decennal per a compradors i propietaris
Qui compra un habitatge d’obra nova, o un amb menys de deu anys, compta amb la protecció de l’assegurança decennal que va contractar el promotor. Expliquem què cobreix, com es transmet i com es reclama.
Les responsabilitats de la LOE: 1, 3 i 10 anys
La Llei 38/1999, d’ordenació de l’edificació (LOE), estableix un règim de protecció a favor dels compradors d’habitatges. El seu article 17 fixa durant quant de temps responen els agents que intervenen en la construcció dels danys que apareguin a l’edifici:
- Un any: el constructor respon dels danys per defectes d’execució en els elements d’acabament o d’acabat.
- Tres anys: els agents de l’edificació responen dels danys materials causats per vicis o defectes dels elements constructius o de les instal·lacions que afectin l’habitabilitat.
- Deu anys: responen dels danys materials causats per vicis o defectes que afectin els elements estructurals i comprometin directament la resistència mecànica i l’estabilitat de l’edifici.
En tots els casos, el promotor respon solidàriament amb els altres agents davant dels compradors.
Quina assegurança és obligatòria? Només la decennal
Que hi hagi tres terminis de responsabilitat no vol dir que hi hagi tres assegurances obligatòries. La LOE preveu garanties per als tres terminis, però només és obligatòria l’assegurança de deu anys: la disposició addicional segona l’exigeix per als edificis la destinació principal dels quals sigui l’habitatge.
Les assegurances d’un i tres anys no són exigibles, perquè la mateixa llei en va deixar l’obligatorietat en mans d’un reial decret que no s’ha aprovat mai. Les responsabilitats d’un i tres anys continuen existint, però no estan respatllades per una assegurança obligatòria. El text de la llei es pot consultar al BOE, i els casos concrets d’obligatorietat s’expliquen a la guia sobre en quins edificis és obligatòria l’assegurança decennal.
L’assegurança es transmet amb l’habitatge
Mentre l’edifici no s’ha lliurat, l’assegurat és el promotor. A partir del lliurament, els assegurats són els compradors: el primer i tots els que comprin l’habitatge després.
La cobertura no es perd en vendre. Es transmet juntament amb l’habitatge en cada compravenda, sempre pel temps que falti fins a completar els deu anys des de la recepció de l’obra. Qui compra un habitatge de segona mà amb, per exemple, sis anys d’antiguitat continua protegit durant els quatre anys restants.
Un requisit per escripturar i inscriure l’obra nova
L’assegurança decennal és un requisit per escripturar i inscriure l’obra nova al Registre de la Propietat. El promotor ha d’acreditar davant del registrador que disposa d’una assegurança decennal en vigor, i la garantia queda reflectida a l’escriptura de l’habitatge.
Per al comprador, això suposa una garantia documental: pot comprovar a l’escriptura que l’edifici té l’assegurança i des de quan és vigent.
L’única excepció és l’autopromotor individual d’un únic habitatge unifamiliar per a ús propi. Però si el ven abans que passin deu anys des de la recepció, ha de contractar l’assegurança pel temps que falti, llevat que el comprador l’exoneri expressament d’aquesta obligació. Aquest cas s’explica a la guia de l’assegurança decennal per a autopromotors.
Com es reclama un sinistre?
Si apareixen danys estructurals que afecten l’estabilitat o la resistència mecànica de l’edifici, el propietari pot declarar el sinistre directament a l’asseguradora. El procés segueix aquests passos:
- Declaració del sinistre a l’asseguradora. Els danys s’han d’haver manifestat dins del període de cobertura.
- Revisió pericial dels danys i de la seva causa.
- Valoració dels danys.
- Liquidació i tancament de l’expedient, amb la reparació o la indemnització corresponent.
El gran avantatge és que el propietari no ha d’entrar en llargs processos judicials per determinar quin dels agents que van intervenir en l’obra n’és responsable: l’asseguradora respon dels danys coberts i, després, pot repetir contra els responsables. A Seguróx acompanyem els nostres clients en la gestió dels sinistres d’assegurança decennal.
Qui paga l’assegurança decennal i fins on protegeix?
L’assegurança decennal la contracta i la paga el promotor de l’edificació, que és el prenedor de l’assegurança. El comprador no ha de pagar cap prima per estar protegit.
El seu cost és reduït en relació amb el cost total de l’obra, i permet afrontar danys tan greus com els estructurals fins al límit de la suma assegurada, que com a mínim equival al cost final d’execució material de l’obra més els honoraris professionals.
Convé recordar-ne els límits: l’assegurança decennal cobreix els danys estructurals, no els defectes d’acabat ni d’habitabilitat, ni els danys causats per un mal ús o per manca de manteniment. Les exclusions habituals es detallen a la guia sobre què no cobreix l’assegurança decennal.