Seguro decenal para autopromotores
Quien construye su propia vivienda está exento del seguro decenal, pero con matices importantes. Explicamos cuándo deja de estarlo y por qué puede convenir contratarlo de todos modos.
¿Qué es una autopromoción?
La autopromoción es la promoción cuyo objeto es construir una vivienda destinada a uso propio del promotor. Se considera de uso propio toda vivienda que tienda a ese uso, tanto si es la primera como si es una segunda residencia o una vivienda temporal.
El autopromotor asume así el papel de promotor que define la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), con la diferencia de que no construye para vender.
¿Está obligado el autopromotor a contratar el seguro decenal?
La LOE obliga a garantizar, mediante un seguro o una garantía financiera, los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación o a los elementos estructurales y que comprometan directamente su resistencia mecánica y su estabilidad. La garantía debe cubrir el 100 % del coste final de ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales.
De esa obligación queda exento el autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar destinada a uso propio. La exención es estrecha: si la obra incluye más de una vivienda o requiere división horizontal, el seguro es obligatorio. Los demás supuestos se repasan en en qué edificios es obligatorio el seguro decenal.
¿Qué ocurre si vende la vivienda antes de diez años?
Si el autopromotor vende la vivienda antes de que pasen diez años desde la recepción de la obra, debe contratar el seguro decenal por el tiempo que falte hasta completar ese plazo, salvo que el comprador le exonere expresamente de esa obligación.
En la práctica, para escriturar e inscribir la venta en el Registro de la Propiedad hay que acreditar el seguro o esa exoneración expresa del comprador.
Contratar el seguro tiempo después de terminar la obra, porque surge la venta, acostumbra a ser bastante más caro y difícil que hacerlo antes de construir: la aseguradora tiene que valorar una obra ya ejecutada y el Organismo de Control Técnico (OCT) debe poder comprobar la cimentación y la estructura, lo que puede exigir documentación o pruebas adicionales.
Ventajas del seguro decenal para el autopromotor
Aunque no sea obligatorio, el seguro decenal aporta al autopromotor varias ventajas:
- Facilita la venta durante los diez años siguientes a la obra. Con el seguro contratado, la vivienda puede escriturarse e inscribirse sin depender de que el comprador acepte exonerar al vendedor.
- Protege la inversión frente a daños estructurales. Una autopromoción supone un desembolso importante, y el seguro permite afrontar financieramente las reparaciones de los daños que afecten a la estabilidad de la vivienda.
- Evita esperar a que se determinen las responsabilidades. Ante un daño estructural, el seguro responde directamente, sin aguardar a que un juzgado decida qué agente de la edificación es responsable.
- Agiliza el cobro de la indemnización. El pago al autopromotor, como tomador y asegurado, no exige una condena judicial previa de los responsables.
¿Cuánto le cuesta el seguro decenal a un autopromotor?
Para un autopromotor, el seguro decenal es un gasto adicional pequeño en relación con el coste total de la construcción. A título orientativo, suele quedar por debajo del 0,5 % del coste de la obra, aunque cada proyecto tiene su precio.
La prima depende de la suma asegurada, del tipo de construcción, del terreno, de la estructura y de las garantías que se elijan. Todos estos factores se explican en la guía sobre el precio del seguro decenal.
¿Cuándo conviene contratarlo?
El mejor momento es antes de empezar a construir. La aseguradora exige que un OCT supervise la obra desde el proyecto o el inicio de los trabajos; si el control técnico empieza a tiempo, el proceso es más sencillo y la prima, más ajustada.
La póliza se tramita al principio, pero la cobertura arranca con la recepción de la obra y dura diez años desde entonces. Los pasos se detallan en cómo se contrata el seguro decenal.
Si hoy no se piensa vender pero no se descarta hacerlo en los próximos diez años, contratar el seguro desde el inicio suele ser la opción más prudente. En Seguróx gestionamos la póliza para particulares en régimen de autopromoción.