En quins edificis és obligatòria l’assegurança decennal?

El criteri de la LOE: la destinació d’habitatge

La disposició addicional segona de la Llei 38/1999, d’ordenació de l’edificació (LOE) fa exigible l’assegurança decennal de danys en els edificis la destinació principal dels quals és l’habitatge. La subscriu el promotor i és un requisit per escripturar i inscriure l’obra nova al Registre de la Propietat.

Per a la llei, la destinació d’habitatge correspon a una edificació apta per constituir, de manera permanent i autònoma, el centre de convivència d’una persona. El que compta és aquesta destinació, no la fórmula d’explotació: tant és que els habitatges es venguin, es lloguin o se cedeixin en usdefruit.

En els edificis que no tenen com a destinació principal l’habitatge (oficines, locals, naus, hotels…), l’assegurança no és obligatòria, però es pot contractar de manera voluntària.

Quan és obligatòria l’assegurança decennal?

A la pràctica, l’assegurança decennal és obligatòria en aquests casos:

• Obres de més d’un habitatge, tant si es destinen a la venda com al lloguer.
• Obres que requereixen divisió horitzontal, perquè hi ha més d’un habitatge o perquè al costat de l’habitatge hi ha locals comercials, entresols, garatges o altres elements independents, tant si es venen com si no.
• Habitatges d’autopromoció que es venguin abans que passin deu anys des de la recepció de l’obra, amb el matís que expliquem a l’apartat següent.
• Obres d’ampliació, reforma o rehabilitació d’edificis d’habitatges que n’alteren la configuració arquitectònica, per exemple quan afecten l’estructura, així com determinades intervencions en edificis protegits pel seu caràcter històric o artístic.

En les rehabilitacions cal estudiar cada cas: no tota reforma obliga a contractar l’assegurança, però sí que hi obliguen les que modifiquen elements essencials de l’edifici.

L’autopromotor: exempt llevat que vengui abans de deu anys

La LOE eximeix l’autopromotor individual d’un únic habitatge unifamiliar destinat a ús propi. És una excepció estreta: si l’obra inclou més d’un habitatge o requereix divisió horitzontal, l’assegurança torna a ser obligatòria.

Si l’autopromotor ven l’habitatge abans que passin deu anys des de la recepció de l’obra, ha de contractar l’assegurança pel temps que falti, llevat que el comprador l’exoneri expressament d’aquesta obligació.

Contractar l’assegurança amb l’habitatge ja acabat sol ser més difícil i més car que fer-ho abans de construir. Ho expliquem a la guia de l’assegurança decennal per a autopromotors.

Casos dubtosos segons la destinació de l’edifici

No sempre és fàcil saber si una obra requereix assegurança decennal. Aquests són els supòsits que generen més consultes, analitzats amb el criteri de la destinació d’habitatge:

• Ampliació d’un local annex a un edifici d’habitatges: l’assegurança no és necessària si l’ampliació és estructuralment independent i només afecta el local o el garatge. Si afecta l’estructura de l’edifici d’habitatges, sí que és obligatòria.
• Residències (de gent gran, d’estudiants, militars, religioses…): no és obligatòria, perquè l’ús residencial col·lectiu no té la permanència pròpia de la destinació d’habitatge.
• Hotels: no és obligatòria, perquè les habitacions no satisfan de manera autònoma la necessitat d’habitatge i l’estada és temporal.
• Hotels apartament: encara que els apartaments sí que podrien funcionar com a habitatge autònom, les estades són temporals, de manera que tampoc no és obligatòria.
• Edificis en règim de multipropietat: són aptes per a habitatge, però la seva destinació és per definició temporal o turística, cosa que eximeix de l’obligació.
• Condohotels: sí que seria obligatòria, perquè el seu règim d’habitabilitat és permanent, encara que s’explotin com un hotel amb serveis comuns per als propietaris.
• Edificis d’habitatges de lloguer: és obligatòria, perquè la destinació és l’habitatge. El mateix passa si se cedeixen en usdefruit.
• Habitatges assistits: és exigible en un edifici dividit horitzontalment en habitatges assistits, perquè els serveis assistencials són un complement de la seva destinació com a habitatge permanent.

Canvi d’ús abans de deu anys

Si dins dels deu anys següents a la finalització de l’obra es canvia l’ús de l’edifici i la seva destinació principal passa a ser l’habitatge, caldrà disposar d’assegurança decennal per registrar el «nou» edifici d’habitatges.

En aquests casos, contractar l’assegurança és molt més complex i costós que fer-ho durant la construcció, perquè l’asseguradora ha de valorar una obra ja executada. Si un canvi d’ús és mínimament previsible, convé tenir-lo en compte des del principi.

Contractar-la encara que no sigui obligatòria

Que la llei no l’exigeixi no impedeix contractar-la. En edificis que no són d’habitatges, l’assegurança decennal permet cobrir, a un cost baix en comparació amb el pressupost total del projecte, uns danys estructurals que podrien obligar a desemborsaments molt elevats o a llargs processos judicials per dirimir responsabilitats.

A més, aporta un plus de garantia al futur comprador o usuari de l’edifici i deixa la porta oberta a canvis d’ús o vendes posteriors. Els factors que en determinen el cost s’expliquen a la guia sobre el preu de l’assegurança decennal.