Cómo se contrata el seguro decenal y cuándo entra en vigor

Un seguro que no cubre desde el primer día

En la mayoría de los seguros, la cobertura empieza en cuanto se paga la prima. El seguro decenal funciona de otra manera: se contrata cuando el edificio todavía no existe o está en construcción, y sus garantías solo toman efecto cuando la obra ha terminado y se ha recibido.

Entre un momento y otro pueden pasar meses o años, el tiempo que dure la construcción. Durante ese periodo, un Organismo de Control Técnico (OCT) supervisa la obra para que la aseguradora conozca el riesgo que va a asumir.

¿Cuándo hay que contratar el seguro decenal?

En obra nueva, el seguro se solicita generalmente antes del inicio de las obras. La aseguradora exige que el OCT supervise la obra desde el proyecto o desde el comienzo de los trabajos, así que conviene pedir el estudio antes de empezar.

Con la obra ya empezada también es posible en muchos casos, aunque resulta más difícil: el OCT tiene que poder comprobar lo ya ejecutado, como la cimentación y la estructura, lo que puede exigir documentación o pruebas adicionales, y la aceptación depende de la aseguradora. Cuanto antes se plantee, más opciones hay.

El proceso de contratación, paso a paso

1. Solicitud y estudio. Se facilitan los datos del proyecto (presupuesto, tipo de edificio, localización, características técnicas) para que las aseguradoras valoren el riesgo y ofrezcan condiciones.
2. Pre-póliza e informe D0. Elegida la oferta, se emite una pre-póliza, formada por la solicitud del seguro y el informe D0 del OCT, que es su primer informe sobre el proyecto. En ese momento se paga una prima a cuenta.
3. Control técnico durante la obra. El OCT revisa el proyecto y controla la ejecución de la obra hasta su recepción, y emite sus informes para la aseguradora.
4. Recepción de la obra. Terminada la obra, o una fase completa de ella, el promotor y el constructor firman el acta de recepción.
5. Informe final del OCT. El OCT emite su informe final sobre la obra terminada.
6. Suplemento de entrada en vigor. Con toda la documentación entregada y la prima pagada, la aseguradora emite el suplemento de entrada en vigor y la cobertura se activa con efecto desde la fecha del acta de recepción.

Documentos necesarios para la entrada en vigor

Para emitir el suplemento de entrada en vigor, la aseguradora necesita recibir del tomador del seguro o del asegurado:

• El informe final del Organismo de Control Técnico.
• El acta de recepción, firmada al menos por el promotor y el constructor. Debe recoger por escrito las partes que intervienen, la fecha del certificado final de la obra o de la fase completa y terminada, el coste final de ejecución material y la declaración de recepción con o sin reservas. Si hay reservas, deben especificarse junto con el plazo para subsanar los defectos observados.
• La declaración del valor definitivo de los bienes asegurados, suficientemente desglosada, que también forma parte de la póliza. Sobre ella se fija la suma asegurada.
• El pago de la totalidad de la prima, es decir, de la parte pendiente tras la prima a cuenta.

¿Cuándo y cómo se paga la prima?

La prima del seguro decenal es única: se paga una sola vez para los diez años de cobertura. Lo que cambia es el calendario de pago:

• Si el seguro se contrata al inicio de la obra, la prima se paga en dos veces. Al formalizar la pre-póliza se abona una prima a cuenta, que es una parte de la prima total, habitualmente un porcentaje que fija cada aseguradora. El resto se paga cuando se emite el suplemento de entrada en vigor, tras la recepción de la obra.
• Si el seguro se contrata con la obra ya terminada, se realiza un pago único.

La prima a cuenta se calcula sobre la suma asegurada estimada al principio. La prima final se calcula sobre la suma asegurada definitiva que declara el tomador y queda fijada en el suplemento de entrada en vigor. Qué factores influyen en su importe se explica en la guía sobre el precio del seguro decenal.

¿Desde cuándo cubre y cuánto dura?

La cobertura toma efecto con el suplemento de entrada en vigor, y su fecha de efecto es la de la firma del acta de recepción. Desde ese día, la garantía básica de daños estructurales dura diez años.

No todas las garantías tienen la misma duración. Algunas garantías opcionales, como las de impermeabilización, suelen tener plazos más cortos, y en algunas aseguradoras no entran en vigor hasta que pasa un periodo de observación de un año desde la recepción y el OCT emite un informe favorable. Las distintas coberturas se explican en la guía de garantías del seguro decenal.

Promociones por fases: entradas en cobertura parciales

En una promoción que se construye por fases o por portales, no hace falta esperar a terminar todo el conjunto. Se pueden emitir entradas en cobertura parciales para las viviendas o fases terminadas, siempre que se disponga de su acta de recepción y de su certificado final de obra.

Se pueden emitir tantas entradas en cobertura parciales como certificados finales haya, y cada una tiene su propia fecha de efecto. Así, las viviendas acabadas pueden escriturarse y venderse con su seguro decenal en vigor mientras se terminan las demás.