¿Qué es el seguro decenal de daños a la edificación?

Definición del seguro decenal

El seguro decenal de daños a la edificación es un seguro de daños materiales que garantiza, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

Lo regula el artículo 19 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), que entró en vigor el 6 de mayo de 2000. La ley nació para ordenar el proceso de edificación, definir las garantías y las responsabilidades de todos los agentes que intervienen en él y asegurar la calidad de la edificación para los compradores.

Puede asegurarse cualquier tipo de edificio: viviendas, oficinas, centros comerciales, hospitales, teatros, auditorios o polideportivos, entre otros. Solo es obligatorio cuando el destino principal del edificio es la vivienda; en el resto de casos es voluntario.

No debe confundirse con el seguro de todo riesgo construcción (TRC): el TRC protege la obra durante su ejecución, mientras que el seguro decenal cubre los daños estructurales durante los diez años posteriores a su finalización. Son coberturas complementarias.

¿Qué cubre la garantía básica?

La garantía básica, la que exige la LOE, comprende:

• La indemnización o la reparación de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la obra fundamental y que comprometan directamente su resistencia mecánica y su estabilidad.
• Los daños materiales a la urbanización, siempre que sean consecuencia directa de un siniestro indemnizable por la garantía anterior.
• Los gastos de demolición y desescombro originados por un siniestro cubierto, con los límites que fijen las condiciones particulares de la póliza.

Por obra fundamental se entienden las cimentaciones, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga y los demás elementos estructurales que contribuyen directamente a la resistencia mecánica y a la estabilidad del edificio. Los acabados, las instalaciones o los cerramientos quedan fuera de la garantía básica; algunos pueden añadirse como garantías complementarias u opcionales, y conviene conocer también lo que el seguro no cubre.

La suma asegurada por daños estructurales es el valor definitivo de la edificación (edificio y urbanización) en el momento de la recepción, e incluye el coste de ejecución por contrata, los honorarios técnicos (proyecto, dirección facultativa, estudio geotécnico y Organismo de Control Técnico), las licencias y los impuestos. Lo explicamos con detalle en la guía sobre la suma asegurada.

¿Cuánto dura y desde cuándo cubre?

La cobertura dura diez años contados desde la recepción de la obra. Aunque el seguro se tramita antes, la garantía toma efecto cuando la aseguradora emite el suplemento de entrada en cobertura, cuya fecha de efecto es la del acta de recepción.

Si la promoción se recibe por fases, pueden emitirse entradas en cobertura parciales, siempre que cada fase terminada cuente con su acta de recepción y su certificado final de obra.

La garantía va unida al edificio: si la vivienda se vende, el nuevo propietario queda protegido durante el tiempo que reste hasta completar los diez años. El proceso completo, desde la solicitud hasta la entrada en vigor, se explica en cómo se contrata el seguro decenal.

¿Quién lo contrata y quién está asegurado?

Según la LOE, el seguro debe contratarlo el promotor, que es el tomador y quien paga la prima. El constructor también puede figurar como tomador por cuenta del promotor.

Los asegurados y beneficiarios son:

• El propio promotor, mientras no haya entregado la vivienda o el edificio.
• Los sucesivos adquirentes del edificio o de cualquier parte de él.

En Seguróx gestionamos la póliza para promotores, constructoras y particulares en régimen de autopromoción.

¿Es obligatorio el seguro decenal?

La LOE lo exige en los edificios cuyo destino principal es la vivienda, tanto en obra nueva como en las obras de ampliación, reforma o rehabilitación que alteran la configuración arquitectónica del edificio. Es requisito para escriturar e inscribir la obra nueva en el Registro de la Propiedad.

La principal excepción es el autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio, aunque si la vende antes de que pasen diez años debe contratarlo por el tiempo que falte, salvo que el comprador le exonere expresamente.

Los casos concretos (residencias, hoteles, viviendas en alquiler, cambios de uso…) se detallan en en qué edificios es obligatorio el seguro decenal, y la situación del particular en la guía del seguro decenal para autopromotores.

Seguro decenal con OCT y sin OCT

El Organismo de Control Técnico (OCT) es una entidad independiente, encargada por el promotor y aceptada por la aseguradora, que revisa el proyecto y controla la ejecución de la obra. Sus informes permiten a la compañía conocer el riesgo que asume, y para el promotor es un elemento de prevención que redunda en una mayor calidad constructiva.

Lo habitual es que la aseguradora exija la intervención del OCT desde el proyecto o desde el inicio de los trabajos. Por eso conviene plantear el seguro antes de empezar la obra.

Cuando no ha habido control técnico desde el principio, se habla a veces de seguro decenal «sin OCT», aunque en la práctica la aseguradora suele pedir igualmente que un OCT revise lo ya ejecutado. Es el caso de:

• Obras ya iniciadas o terminadas.
• Obras de rehabilitación.
• Obras con elementos preexistentes.
• Obras en las que el OCT ha desaparecido o no ha existido.

En estos supuestos la aseguradora necesita igualmente comprobar lo ejecutado, por lo que puede pedir documentación, inspecciones o pruebas adicionales. La aceptación depende de cada compañía y, en general, la contratación es más difícil y más cara que cuando el control técnico empieza con la obra.

Ventajas del seguro decenal

Para el promotor y el constructor, el seguro ofrece una garantía de reparación o indemnización a un coste conocido de antemano:

• La indemnización o la reparación es rápida y no depende de que se determine qué agente es responsable ni de su solvencia.
• Se paga una prima única, que no varía con el coste del siniestro que pueda producirse.
• Protege su patrimonio frente a las reclamaciones de los compradores por daños estructurales.

Para el comprador, el seguro es una garantía de seguridad: durante los diez primeros años de vida del edificio, alguien responde de los daños estructurales, sin necesidad de pleitear con los agentes que intervinieron en la obra. Ampliamos este punto en las ventajas para compradores y propietarios.