¿Cuánto cuesta el seguro decenal?

¿Por qué no hay un precio cerrado?

El seguro decenal se paga con una prima única, que la aseguradora calcula aplicando una tasa a la suma asegurada. Esa tasa depende de las características técnicas del riesgo y de las garantías contratadas, por lo que dos obras con el mismo presupuesto pueden tener primas muy distintas.

En la práctica, el precio depende del presupuesto de ejecución material (PEM), del tipo de edificación, de su localización y del resultado del control técnico. Por eso cada proyecto requiere un estudio a medida.

Los factores que determinan la prima

1. Tipo de construcción. El proyecto básico y el de ejecución definen qué se asegura: una vivienda unifamiliar, un edificio de viviendas, oficinas, un centro comercial, un hotel, un polideportivo, un auditorio…
2. Características de la construcción. El número de plantas y de sótanos, el tipo y la profundidad de la cimentación (zapatas, losa…) y el tipo de estructura (de hormigón, metálica, de madera, con módulos prefabricados…) influyen en la dificultad de ejecución y, por tanto, en el coste del seguro.
3. El terreno. La presencia de suelos limosos o arcillas expansivas, un sustrato rocoso con o sin riesgo de deslizamiento, un nivel freático que afecte a la cimentación o una pendiente pronunciada encarecen la prima. Por eso es imprescindible un estudio geotécnico correcto, cuyos resultados se apliquen en el proyecto de ejecución.
4. La suma asegurada y su revalorización. El valor de la obra permite ajustar la tasa de prima, y añadir la revalorización automática supone un coste adicional. Los porcentajes de revalorización suelen oscilar entre el 3,5 % y el 5 % anual y se aplican también a las franquicias. Lo explicamos en la guía de la suma asegurada.
5. La renuncia a recursos contra los agentes de la edificación. Si la aseguradora renuncia a repetir contra el contratista, el proyectista, la dirección de obra o la dirección de ejecución, se aplica una sobreprima que depende de si esos agentes forman parte o no de la plantilla del promotor.
6. Las garantías opcionales. Coberturas como las de impermeabilización o los bienes preexistentes se suman a la prima de la garantía básica. Las repasamos en garantías del seguro decenal.

Riesgos agravados: qué encarece la prima

Son riesgos agravados los que, por sus características estructurales, sus materiales, sus técnicas o el terreno sobre el que se asientan, exigen a la aseguradora un análisis más detallado y suelen dar lugar a sobreprimas. Los umbrales dependen de cada aseguradora; los siguientes son referencias habituales.

Edificio

• Más de 10 plantas o más de tres sótanos.

Terreno

• Arcillas, limos y arenas sueltas, y en especial las arcillas expansivas.
• Rellenos compactados, suelos mejorados o aportes para la cimentación.
• Canteras y suelos kársticos o mineros.
• Pendientes superiores al 10 %.
• Nivel freático que afecta a la cimentación, sin información o con variaciones considerables.

Estructura

• Luces mayores de 7,5 metros y voladizos mayores de 2 metros.
• Estructuras metálicas y paneles estructurales.
• Estructuras tradicionales de muros de carga de mampostería con elementos de madera.
• Elementos prefabricados, salvo los forjados de viguetas prefabricadas.

Materiales y sistemas no tradicionales

• Bloques de termoarcilla en elementos de carga o en sistemas mixtos.
• Hormigón celular curado en autoclave.
• Sistemas prefabricados y edificios construidos en madera.

Características de la obra

• Obras en las que el control técnico no empieza con los trabajos.
• Obras ya avanzadas en el momento de solicitar el seguro.
• Rehabilitaciones, reformas, ampliaciones y, en general, obras sobre edificios preexistentes.

Agravantes en las garantías opcionales

Algunas circunstancias encarecen o dificultan las garantías opcionales:

• Impermeabilización de fachadas: materiales o sistemas no tradicionales, elementos o acabados prefabricados y fachadas de vidrio exterior pegado con silicona estructural (VEC) o grapado a una estructura interior (VEA).
• Impermeabilización de cubiertas: sistemas monocapa sin protección pesada, láminas de PVC y lucernarios cenitales.
• Renuncias a recurso: la renuncia frente a proyectistas y dirección facultativa sin una relación de dependencia con el tomador que la justifique, y la renuncia conjunta frente al contratista y los técnicos.
• Revalorización: la revalorización de la suma asegurada por encima del 5 %.

Cómo contener el coste del seguro decenal

Muchos de los agravantes se reducen con información y con un buen control técnico:

• Contratar antes de empezar la obra. Que el control técnico no empiece con los trabajos, o que la obra esté avanzada, es en sí mismo un agravante.
• Contar con un buen estudio geotécnico y aplicar sus conclusiones en el proyecto de ejecución.
• Elegir un Organismo de Control Técnico (OCT) con experiencia. Un buen control preventivo del proyecto permite comprobar que se ha tenido en cuenta el terreno, que las técnicas y los materiales son adecuados y que el proyecto se ajusta a la normativa, y corregirlo a tiempo si hace falta.
• Ajustar la suma asegurada y las garantías a lo que de verdad necesita el proyecto.
• Comparar en el mercado. Un corredor con acceso a las principales aseguradoras especializadas en seguro decenal que operan en España puede negociar las condiciones de cada proyecto. En Seguróx estudiamos cada obra y la presentamos a esas compañías.

¿Cómo se paga la prima?

Cuando el seguro se contrata al inicio de la obra, la prima se paga en dos veces: una prima a cuenta al formalizar la pre-póliza, cuyo porcentaje depende de la compañía, y el resto cuando se emite la entrada en cobertura, tras la recepción de la obra. Si se contrata con la obra terminada, se hace un único pago.

La prima inicial se calcula sobre la suma asegurada estimada; la definitiva se fija en el suplemento de entrada en cobertura, a partir del valor final declarado de la obra. Los pasos se explican en cómo se contrata el seguro decenal.