La suma asegurada en el seguro decenal

¿Qué es la suma asegurada del seguro decenal?

La suma asegurada es el compromiso de indemnización que asume la aseguradora durante todo el plazo de cobertura del seguro decenal. Por eso debe reflejar con la mayor fidelidad posible el valor real de la obra asegurada.

Es el límite de la garantía para todo el periodo de diez años y para el conjunto de los siniestros que pueda sufrir el edificio, no un límite por siniestro. Cada indemnización que se pague va consumiendo esa cantidad.

El tomador del seguro comunica la suma asegurada definitiva en el momento de la recepción de la obra, mediante una declaración del valor de los bienes asegurados, suficientemente desglosada, que pasa a formar parte de la póliza. Este paso se explica en la guía sobre cómo se contrata el seguro decenal.

¿Qué partidas incluye la suma asegurada?

La suma asegurada debe incluir, como base:

• El coste final de ejecución material de la obra.
• Los honorarios técnicos del proyecto, de la dirección facultativa y del Organismo de Control Técnico (OCT), que suelen situarse, a título orientativo, entre el 5 % y el 10 % del coste de ejecución material.

Mediante pacto expreso con la aseguradora, la suma asegurada puede ampliarse con otras partidas:

• Gastos generales y beneficio industrial (estimación orientativa: 19 %).
• IVA (21 %, o 10 % en algunos tipos de obra).
• Visados.
• Licencias y otros impuestos (orientativamente, entre el 5 % y el 7 %).

Como referencia, el conjunto de partidas que se suman al coste final de ejecución material puede alcanzar entre un 45 % y un 50 % de ese coste. Son cifras orientativas: cada obra y cada aseguradora tienen sus propios criterios.

Hay conceptos que nunca forman parte de la suma asegurada: no se incluyen los sobrecostes pactados por el propietario por una ejecución más rápida, ni se descuentan las penalizaciones por retrasos.

¿Se puede asegurar solo el mínimo que exige la LOE?

Sí. La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) fija como mínimo el coste final de ejecución material más los honorarios profesionales, de modo que la aseguradora puede aceptar una suma asegurada limitada a esas dos partidas.

En ese caso, la póliza debe reflejar expresamente los conceptos que quedan sin asegurar. Esos conceptos no darán lugar a indemnización si se produce un siniestro, por lo que conviene valorar bien la decisión: una suma asegurada más baja abarata la prima, pero también limita lo que se cobrará. En la guía sobre el precio del seguro decenal se explica cómo influye la suma asegurada en la prima.

¿Qué pasa con la suma asegurada después de un siniestro?

Cuando se produce un siniestro, la suma asegurada queda reducida automáticamente en el importe de la reparación o de la indemnización pagada, incluida, en su caso, la franquicia aplicada.

Esa suma puede reconstituirse, es decir, volver a su importe anterior. Pueden pedirlo el tomador, el asegurado o cualquier otra persona interesada en la conservación del edificio. La reconstitución se formaliza mediante un suplemento a la póliza, en las condiciones que se fijen en él, después de que la aseguradora examine el caso y dé su conformidad. La aseguradora puede exigir para ello un informe del Organismo de Control Técnico.

Gastos de demolición y desescombro

Además de la suma asegurada principal, la póliza puede incluir una suma adicional para los gastos de demolición y desescombro: la demolición, la retirada de los escombros de la parte dañada del edificio y su traslado al vertedero más próximo.

Esta suma adicional queda limitada al importe que se pacte en las Condiciones Particulares, que habitualmente es del 10 % del importe indemnizable por la garantía básica. También puede negociarse una ampliación de esos gastos en otro 10 % del importe del siniestro de la garantía básica. Esta y otras coberturas se describen en la guía de garantías del seguro decenal.

Revalorización automática de la suma asegurada

Diez años es mucho tiempo, y el coste de reparar un edificio puede aumentar en ese plazo. Para evitar que la suma asegurada se quede corta, se puede contratar la revalorización automática como garantía complementaria, a cambio de la prima adicional correspondiente.

Con esta garantía, a partir de la fecha de recepción de la obra, la suma asegurada se incrementa cada año en el porcentaje pactado con la aseguradora, en progresión geométrica (cada incremento se calcula sobre la suma ya revalorizada). Como referencia, se pacta en función del IPC con un máximo que suele oscilar entre el 3,5 % y el 5 % anual.

El mismo porcentaje y la misma progresión se aplican también a la franquicia establecida en la póliza.

¿Cómo se calcula la indemnización? La regla proporcional

La indemnización nunca puede superar el valor de la obra asegurada en la fecha del siniestro. Para calcularla, el edificio se valora a precios de mercado de esa fecha, siguiendo los mismos criterios de la memoria de calidades y del presupuesto del proyecto original. Después se compara ese valor con la suma asegurada revalorizada:

• Si la suma asegurada revalorizada es inferior al valor del edificio, se aplica la regla proporcional: la indemnización se reduce multiplicando los daños tasados por el cociente entre la suma asegurada revalorizada y el valor del edificio.
• Si la suma asegurada revalorizada es igual o superior al valor del edificio, la aseguradora indemniza el daño efectivamente causado.

Por ejemplo, si la suma asegurada revalorizada solo cubre el 80 % del valor del edificio en la fecha del siniestro, la aseguradora pagará el 80 % de los daños tasados. Por eso es tan importante declarar una suma asegurada ajustada a la realidad de la obra y valorar la revalorización automática.

Claves para fijar bien la suma asegurada

• Partir del coste final real de ejecución material, no del presupuesto inicial, porque la declaración definitiva se hace con la recepción de la obra.
• Decidir de forma consciente qué partidas adicionales se aseguran y comprobar que la póliza refleja las que quedan fuera.
• Tener en cuenta los gastos de demolición y desescombro, que se aseguran como suma adicional con su propio límite.
• Valorar la revalorización automática para que la cobertura no pierda valor durante los diez años.

En Seguróx revisamos con cada cliente las partidas de la suma asegurada para que la póliza cubra lo que la obra necesita, sin infraseguros que reduzcan la indemnización.