El seguro decenal para compradores y propietarios
Quien compra una vivienda de obra nueva, o una con menos de diez años, cuenta con la protección del seguro decenal que contrató el promotor. Explicamos qué cubre, cómo se transmite y cómo se reclama.
Las responsabilidades de la LOE: 1, 3 y 10 años
La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), establece un régimen de protección a favor de los compradores de viviendas. Su artículo 17 fija durante cuánto tiempo responden los agentes que intervienen en la construcción de los daños que aparezcan en el edificio:
- Un año: el constructor responde de los daños por defectos de ejecución en los elementos de terminación o acabado.
- Tres años: responden los agentes de la edificación de los daños materiales causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que afecten a la habitabilidad.
- Diez años: responden de los daños materiales causados por vicios o defectos que afecten a los elementos estructurales y comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
En todos los casos, el promotor responde solidariamente con los demás agentes frente a los compradores.
¿Qué seguro es obligatorio? Solo el decenal
Que existan tres plazos de responsabilidad no significa que haya tres seguros obligatorios. La LOE prevé garantías para los tres plazos, pero solo es obligatorio el seguro de diez años: la disposición adicional segunda lo exige para los edificios cuyo destino principal sea la vivienda.
Los seguros de uno y tres años no son exigibles, porque la propia ley dejó su obligatoriedad a un real decreto que nunca se ha aprobado. Las responsabilidades de uno y tres años siguen existiendo, pero no están respaldadas por un seguro obligatorio. El texto de la ley puede consultarse en el BOE, y los casos concretos de obligatoriedad se explican en la guía sobre en qué edificios es obligatorio el seguro decenal.
El seguro se transmite con la vivienda
Mientras el edificio no se ha entregado, el asegurado es el promotor. A partir de la entrega, los asegurados son los compradores: el primero y todos los que compren la vivienda después.
La cobertura no se pierde al vender. Se transmite junto con la vivienda en cada compraventa, siempre por el tiempo que falte hasta completar los diez años desde la recepción de la obra. Quien compra una vivienda de segunda mano con, por ejemplo, seis años de antigüedad, sigue protegido durante los cuatro años restantes.
Un requisito para escriturar e inscribir la obra nueva
El seguro decenal es requisito para escriturar e inscribir la obra nueva en el Registro de la Propiedad. El promotor debe acreditar ante el registrador que dispone de un seguro decenal en vigor, y la garantía queda reflejada en la escritura de la vivienda.
Para el comprador, esto supone una garantía documental: puede comprobar en la escritura que el edificio cuenta con el seguro y desde cuándo está en vigor.
La única excepción es el autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Pero si la vende antes de que pasen diez años desde la recepción, debe contratar el seguro por el tiempo que falte, salvo que el comprador le exonere expresamente de esa obligación. Este caso se explica en la guía del seguro decenal para autopromotores.
¿Cómo se reclama un siniestro?
Si aparecen daños estructurales que afectan a la estabilidad o a la resistencia mecánica del edificio, el propietario puede declarar el siniestro directamente a la aseguradora. El proceso sigue estos pasos:
- Declaración del siniestro a la aseguradora. Los daños deben haberse manifestado dentro del periodo de cobertura.
- Revisión pericial de los daños y de su causa.
- Valoración de los daños.
- Liquidación y cierre del expediente, con la reparación o la indemnización correspondiente.
La gran ventaja es que el propietario no tiene que entrar en largos procesos judiciales para determinar cuál de los agentes que intervinieron en la obra es responsable: la aseguradora responde de los daños cubiertos y, después, puede repetir contra los responsables. En Seguróx acompañamos a nuestros clientes en la gestión de los siniestros de seguro decenal.
¿Quién paga el seguro decenal y hasta dónde protege?
El seguro decenal lo contrata y lo paga el promotor de la edificación, que es el tomador del seguro. El comprador no tiene que pagar ninguna prima para estar protegido.
Su coste es reducido en relación con el coste total de la obra, y permite afrontar daños tan graves como los estructurales hasta el límite de la suma asegurada, que como mínimo equivale al coste final de ejecución material de la obra más los honorarios profesionales.
Conviene recordar sus límites: el seguro decenal cubre los daños estructurales, no los defectos de acabado ni de habitabilidad, ni los daños causados por un mal uso o por falta de mantenimiento. Las exclusiones habituales se detallan en la guía sobre qué no cubre el seguro decenal.