¿En qué edificios es obligatorio el seguro decenal?

El criterio de la LOE: el destino de vivienda

La disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE) hace exigible el seguro decenal de daños en los edificios cuyo destino principal es la vivienda. Lo suscribe el promotor y es requisito para escriturar e inscribir la obra nueva en el Registro de la Propiedad.

Para la ley, el destino de vivienda corresponde a una edificación apta para constituir, de manera permanente y autónoma, el centro de convivencia de una persona. Lo que cuenta es ese destino, no la fórmula de explotación: da igual que las viviendas se vendan, se alquilen o se cedan en usufructo.

En los edificios que no tienen como destino principal la vivienda (oficinas, locales, naves, hoteles…), el seguro no es obligatorio, pero puede contratarse de forma voluntaria.

¿Cuándo es obligatorio el seguro decenal?

En la práctica, el seguro decenal es obligatorio en estos casos:

• Obras de más de una vivienda, tanto si se destinan a la venta como al alquiler.
• Obras que requieren división horizontal, porque hay más de una vivienda o porque junto a la vivienda existen locales comerciales, entresuelos, garajes u otros elementos independientes, se vayan a vender o no.
• Viviendas de autopromoción que se vendan antes de que pasen diez años desde la recepción de la obra, con el matiz que explicamos en el apartado siguiente.
• Obras de ampliación, reforma o rehabilitación de edificios de vivienda que alteran su configuración arquitectónica, por ejemplo cuando afectan a la estructura, así como determinadas intervenciones en edificios protegidos por su carácter histórico o artístico.

En las rehabilitaciones hay que estudiar cada caso: no toda reforma obliga a contratar el seguro, pero sí las que modifican elementos esenciales del edificio.

El autopromotor: exento salvo que venda antes de diez años

La LOE exime al autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar destinada a uso propio. Es una excepción estrecha: si la obra incluye más de una vivienda o requiere división horizontal, el seguro vuelve a ser obligatorio.

Si el autopromotor vende la vivienda antes de que pasen diez años desde la recepción de la obra, debe contratar el seguro por el tiempo que falte, salvo que el comprador le exonere expresamente de esa obligación.

Contratar el seguro con la vivienda ya terminada suele ser más difícil y más caro que hacerlo antes de construir. Lo explicamos en la guía del seguro decenal para autopromotores.

Casos dudosos según el destino del edificio

No siempre es fácil saber si una obra requiere seguro decenal. Estos son los supuestos que más consultas generan, analizados con el criterio del destino de vivienda:

• Ampliación de un local anexo a un edificio de viviendas: no es necesario el seguro si la ampliación es estructuralmente independiente y solo afecta al local o al garaje. Si afecta a la estructura del edificio de viviendas, sí es obligatorio.
• Residencias (de mayores, de estudiantes, militares, religiosas…): no es obligatorio, porque el uso residencial colectivo no tiene la permanencia propia del destino de vivienda.
• Hoteles: no es obligatorio, porque las habitaciones no satisfacen de forma autónoma la necesidad de vivienda y la estancia es temporal.
• Apartahoteles: aunque los apartamentos sí podrían funcionar como vivienda autónoma, las estancias son temporales, por lo que tampoco es obligatorio.
• Edificios en régimen de multipropiedad: son aptos para vivienda, pero su destino es por definición temporal o turístico, lo que exime de la obligación.
• Condohoteles: sí sería obligatorio, porque su régimen de habitabilidad es permanente, aunque se exploten como un hotel con servicios comunes para los propietarios.
• Edificios de viviendas en alquiler: es obligatorio, porque el destino es la vivienda. Lo mismo ocurre si se ceden en usufructo.
• Viviendas asistidas: es exigible en un edificio dividido horizontalmente en viviendas asistidas, porque los servicios asistenciales son un complemento de su destino como vivienda permanente.

Cambio de uso antes de diez años

Si dentro de los diez años siguientes a la finalización de la obra se cambia el uso del edificio y su destino principal pasa a ser la vivienda, será obligatorio disponer de seguro decenal para registrar el «nuevo» edificio de viviendas.

En esos casos, contratar el seguro es mucho más complejo y costoso que hacerlo durante la construcción, porque la aseguradora tiene que valorar una obra ya ejecutada. Si un cambio de uso es mínimamente previsible, conviene tenerlo en cuenta desde el principio.

Contratarlo aunque no sea obligatorio

Que la ley no lo exija no impide contratarlo. En edificios que no son de vivienda, el seguro decenal permite cubrir, a un coste bajo en comparación con el presupuesto total del proyecto, unos daños estructurales que podrían obligar a desembolsos muy elevados o a largos procesos judiciales para dirimir responsabilidades.

Además, aporta un plus de garantía al futuro comprador o usuario del edificio y deja la puerta abierta a cambios de uso o ventas posteriores. Los factores que determinan su coste se explican en la guía sobre el precio del seguro decenal.